¿Las comunidades de propietarios pueden ser consideradas consumidores y usuarios?

¿Las comunidades de propietarios pueden ser consideradas consumidores y usuarios? Una buena pregunta que puede llegar a sernos de mucha utilidad.

De una revisión del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, pueden surgir serias dudas sobre si es posible considerar o no a las Comunidades de propietarios como consumidores, y en su caso, cuándo y cómo.

¿Las comunidades de propietarios pueden ser consideradas consumidores y usuarios? El tratamiento de una Comunidad de Propietarios como consumidor

Para dar mayor luz al asunto, nuestra asesora Elina E. Hidalgo, experta en asesoría inmobiliaria, recoge las ideas fundamentales de una reciente sentencia de nuestro más alto Tribunal. El tratamiento de una Comunidad de Propietarios como consumidor ha sido asumido por el Tribunal Supremo en su sentencia 698/2019 del 19 de diciembre de 2019 en la que considera consumidor a la Comunidad de Propietarios que había contratado un contrato de mantenimiento de ascensores con una empresa.

Sentencia

Esta sentencia toma su base en otra, esta vez del Tribunal Superior de Justicia de Madrid del 14 de noviembre de 2018, que razona: 

«… hay que señalar, en términos generales, que la normativa de consumo de transposición de las Directivas europeas, ahora integradas en el citado Real Decreto -LGDCU-, de 16 de noviembre de 2007, en lugar de acoger la referencia comunitaria más amplia sobre el concepto de consumidor, como cualquier persona que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional, adoptó la remisión, ya expresa, o bien implícita, al concepto desarrollado por la Ley General de 1984 (artículos 1 , 2 y 3 ); combinándose de esta forma un criterio positivo de consumidor como ‘destinatario final’, con el criterio negativo que excluye a quienes emplean dichos bienes o servicios ‘para integrarlos en procesos relacionados con el mercado.

En este contexto, si bien la ley de condiciones generales ha tratado de armonizar ambos conceptos (parágrafo IX del preámbulo), el texto refundido de 2007, en su Exposición de Motivos, ha introducido una aclaración en orden a la fórmula de ‘destinatario final’, en el sentido de que su intervención en las relaciones de consumo debe responder ‘a fines privados’. Esta indicación delimitativa de los fines del acto de consumo ya se ha producido en la jurisprudencia comunitaria, inclusive de manera más restrictiva haciendo referencia a ‘las necesidades familiares o personales’, o ‘a las propias necesidades del consumo privado de un individuo’ ( SSTJ CE de 17 de marzo 1998, 11 de julio de 2002 y 20 de enero de 2005). En esta línea, la doctrina jurisprudencial ya había concretado la noción de «destinatario final» antes del texto refundido del 2007, en un sentido también restrictivo y relacionado con «el consumo familiar o doméstico» o con «el mero uso personal o particular» ( SSTS 18 de julio de 1999 , 16 de octubre de 2000, nº 992, 2000 , y 15 de diciembre 8 de 2005 , nº 963, 2005)». 

Resolución de la sentencia

Hoy especifica -en su día fue cuestión controvertida- que las Comunidades de Propietarios son consumidoras cuando contratan bienes y servicios como destinatarias finales ( v.gr., contratos de mantenimiento de instalaciones comunes, SSTS, 1ª, 1/3/1999 -roj STS 1357/1999 – y 152/2014, de 11 de marzo – STS 1484/2014 ). La cuestión puede representarse más problemática, al menos aparentemente, a la hora de resolver si les es atribuible tal condición en la contratación de los servicios profesionales de un administrador de fincas, que, como queda dicho, es un órgano de la misma Comunidad.

Al respecto, se ha de tener presente que, como señala con reiteración la jurisprudencia, las previsiones sobre el administrador del art. 13 LPH , en particular en sus apartados 1, 6 y 7, «se requieren única y exclusivamente  la organización interna de la comunidad de propietarios y en ella agotan su eficacia jurídica»; de suerte que «en el caso del Secretario- Administrador que no sea uno de los propietarios de alguno de los pisos o locales de la casa y ejerza la profesión de administrador de fincas urbanas, concurre, junto a la organización interna de la comunidad de propietarios…, una relación jurídica nacida de un contrato celebrado entre la comunidad de propietarios y la persona que ostenta el cargo de Secretario-Administrador, cuyas vicisitudes jurídicas, así su resolución y las consecuencias derivadas de la misma, quedan sometidas a la regulación de las obligaciones y contratos del Código Civil» (por todas, SAP Madrid, Sec. 21ª, 394/2014, de 9 de septiembre, FFJJ 1 y 2, roj SAP M 13278/2014 ).»

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