El Derecho Civil es el derecho privado en general que regula multitud de aspectos de las relaciones humanas entre las que podemos destacar, de forma preferente, aquellas tendentes a la regulación de las relaciones contractuales (derecho de obligaciones y contratos), derechos reales (servidumbres, derechos de propiedad etc..) así como las de carácter personal o familiar (separaciones, divorcios, herencias, medidas paternofiliales etc…), entre otras muchas.
Contamos con más de 35 años de experiencia profesional dando apoyo y asistencia legal tanto a particulares como a empresas. Contamos con un equipo legal formado por abogados expertos en las diversas áreas del derecho civil cuyo trabajo, conjunto y en equipo, nos permite dar una visión global y generalizada de forma adecuada y ajustada al caso concreto y a las necesidades de nuestro cliente.
Dentro del ámbito del Derecho Civil, nuestros abogados en Madrid prestan un asesoramiento profesional eficaz y eficiente, ajustado a las necesidades del cliente, especializado en dar asistencia, de forma fácil y sencilla, en la reclamación de indemnizaciones o responsabilidad contractual/extracontractual, reclamaciones por demanda de daños y perjuicios, en la gestión y reclamación del pago de indemnizaciones, la defensa civil en casos de negligencias médicas, reclamación extrajudicial de facturas impagadas, gestión de recobros, así como dando servicios y cobertura a procesos de negociación, formalización y/o resolución contratos (Contratos de prestación de servicios, contratos de compraventa, contrato de arrendamiento, o en su modalidad de renting o leasing, etc.), entre otros servicios. Y, en caso de necesitar seguir un inminente procedimiento judicial, nuestros abogados procesalistas, definirán la mejor estrategia para su defensa legal con las mayores garantías de éxito de sus intereses.
El asesoramiento jurídico puede ser contratado para un acto concreto o negocio jurídico determinado en cuyo caso nos adaptamos a la capacidad económica de nuestro cliente dando un precio ajustado al valor de nuestro trabajo; o bien, en función del tipo de asesoramiento y materia requerida en caso de tratarse de servicios duraderos en el tiempo se le calculará una cuota de pago mensual formalizada mediante un contrato de iguala.
Solicita asesoramiento de nuestros abogados de derecho civil para todo tipo de procedimientos en Madrid: redacción de documentos, reclamación de impagados, indemnizaciones, desahucios, contratos y otros asuntos legales.
Nuestra experiencia y prestigio nos avalan. Este Despacho de Abogados de Madrid se caracteriza por contar con abogados especialistas en derecho civil, habiendo prestado a lo largo de estos años un importante servicio a nuestros clientes a través de un riguroso asesoramiento dando como resultado una garantía de satisfacción de nuestros servicios.
Contamos con un extenso departamento, experto en consultivo y procesal, que aporta orientación y asesoramiento en las relaciones personales o patrimoniales, ya sean personas físicas o jurídicas.
Ofrecemos servicios de asesoramiento jurídico tanto a empresas como a particulares en materia de toda índole civil, entre otras áreas, sobre acciones de responsabilidad contractual o extracontractual; reclamaciones de cantidad (juicios verbales, ordinarios, monitorios, cambiarios…); obligaciones y contratos (arrendamientos y materia incidental de la misma como son los casos de desahucios o reclamaciones por impago de rentas o de daños; Divorcios y separaciones(redacción de convenio regulador, tramitaciones express de divorcios de mutuo acuerdo, divorcios contenciosos, liquidación de gananciales, inventario y avalúo de bienes etc.); retractos, prenda e hipoteca (incluida trámites de negociación de ley de segunda oportunidad); gestión e intermediación en compra-venta; donaciones, sucesiones y herencias; defensa de la propiedad intelectual e industrial.
Somos abogados especialistas en derecho civil y matrimonial. Prestamos un servicio eficaz y honesto que garantiza la mejor relación calidad – precio. Puede contactarnos en nuestro despacho situado en la Calle Espronceda 39, 3º Dcha. en Madrid. Actuamos a nivel nacional:
El derecho civil es la rama del derecho privado que regula las principales relaciones civiles de las personas como son las relativas al estado civil de las personas, las relaciones familiares, la propiedad y los demás derechos reales, las obligaciones y contratos, y las sucesiones.
El derecho civil se divide en cuatro grandes materias:
El proceso civil se configura como un conjunto de actuaciones que se plantean, como justicia rogada, ante los Tribunales de la Jurisdicción Civil. Este planteamiento se articula siguiendo un cauce procedimental determinado marcado por la Ley de Enjuiciamiento Civil cuyo conocimiento y resolución está atribuido a los órganos jurisdiccionales del orden civil.
Los Juzgados de Jurisdicción Civil:
El primer elemento que es necesario tomar en consideración en un proceso civil es el de determinar cuál es el órgano jurisdiccional competente frente al que debemos dirigir nuestra acción, ya que con carácter genérico el art. 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) establece que “los Tribunales y Juzgados del orden civil conocerán, además de las materias que les son propias ( art. 22, LOPJ ), de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional”, por lo que, se entiende que el orden jurisdiccional civil tiene un carácter residual (STS nº 444/2016, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de julio de 2016, STS nº 460/2016, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de julio de 2016 )
Los Tribunales civiles españoles conocerán de las pretensiones que se susciten en territorio español con arreglo a lo establecido en los tratados y convenios internacionales en los que España sea parte, en las normas de la Unión Europea y en las leyes españolas.
No obstante, no conocerán de las pretensiones formuladas respecto de sujetos o bienes que gocen de inmunidad de jurisdicción y de ejecución de conformidad con la legislación española y las normas de Derecho Internacional Público.
El orden jurisdiccional civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y artículos 45 a 62 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se extiende al conocimiento de las siguientes materias y supuestos:
Los Juzgados de Primera Instancia conocerán en el orden civil:
Las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civil:
Corresponde igualmente a las Audiencias Provinciales el conocimiento:
La Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia conocerá, como Sala de lo Civil:
Esta Sala conocerá igualmente:
El Tribunal Supremo, con sede en la villa de Madrid, es el órgano jurisdiccional superior en todos los órdenes, salvo lo dispuesto en materia de garantías Constitucionales.
Tiene jurisdicción en toda España y está integrado por las siguientes Salas:
De ellas, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo conocerá:
Los Principios del proceso civil son reglas básicas que guían el funcionamiento coherente y equilibrado del proceso civil. Los principios básicos del procedimiento civil son:
El principio dispositivo supone que las partes se centran sobre el objeto de la controversia y del proceso, pudiendo ambas iniciar el procedimiento así como renunciar a él.
El principio de aportación de parte o de rogación supone que el procedimiento civil, a contrario de lo que ocurre en el procedimiento penal que se trata de un procedimiento que se sigue de oficio, la civil es una jurisdicción que se apertura y tramita por petición “rogación” de las partes. Supone la facultad que asiste a las partes de aportar al Tribunal los elementos necesarios para asegurar la decisión a favor de sus intereses al suministrar mediante los escritos de alegación, los hechos y fundamentos jurídicos que apoyan su pretensión, y llevar todo el material probatorio que tengan por conveniente, circunstancia esta que se cohonesta con la previsión del art. 217 LEC sobre la carga de la prueba y la normativa reguladora sobre la congruencia de las resoluciones de los Tribunales que fuerzan a que se resuelva sobre lo suscitado por las partes.
No podemos confundir este principio con el principio dispositivo, el cual supone que las partes, dentro de los límites legales, pueden disponer del objeto del proceso, es decir, desistir, transar, suspenderlo e interrumpirlo.
Este principio viene a significar que son las partes las que están obligadas a demostrar todo lo alegado en cuanto a los extremos del proceso, tanto en lo referido a los hechos como a su sustentación jurídica. Se sustenta en el art. 217 de la LEC.
Ambas partes están posicionadas en el plano del procedimiento bajo el manto de la igualdad de partes, consagrada en el art. 14 y 24 de la CE, que les permite acceder al procedimiento pudiendo valerse de las pruebas que estimen oportunas, con plenas garantías y sin que sufran ningún tipo de indefensión.
Implica la necesidad de una dualidad de partes que sostienen posiciones jurídicas opuestas entre sí, de manera que el tribunal encargado de instruir el caso y dictar sentencia no ocupa ninguna postura en el litigio, limitándose a juzgar de manera imparcial acorde a las pretensiones y alegaciones de las partes.
La Ley diseña los procesos declarativos de modo que la inmediación, la publicidad y la oralidad hayan de ser efectivas:
Conforme al art. 137 LEC el principio de inmediación se exige mediante la presencia de los Jueces y Tribunales en las declaraciones de las partes y testigos, los careos, las explicaciones, exposiciones y respuestas que hayan de ofrecer los peritos, así como la crítica oral de sus dictámenes y cualquier otro acto de prueba que conforme a lo dispuesto en la ley deba llevarse a cabo de modo contradictorio y público. Igualmente con la necesidad de presencia en las comparecencias y vistas que tengan por objeto oír a las partes antes de dictar una resolución.
Entendido conforme previene el art. 24.2 de la CE.
Este principio supone que para las partes tiene que estar garantizado poder acceder, conocer y actuar plenamente en el procedimiento.
Este principio supone que una vez que sean han finalizados las actuaciones del procedimiento, éstas no se podrán retrotraer. Es decir, la garantía de los derechos de las partes, deben hacerse valer en cada una de las partes del proceso, pues una vez pasada una etapa, no habrá posibilidad de volver a ese estadio anterior.
Según este principio, el órgano judicial, de oficio, proveerá y dará el trámite procesal oportuno a las actuaciones que se vayan sucediendo a lo largo del proceso.
Este principio significa que las normas en su aplicación deberán interpretarse en el sentido más favorable a la perfecta aplicación de la tutela judicial efectiva.
La división entre los distintos procesos civiles se articula en la Ley de Enjuiciamiento Civil entre los denominados procesos declarativos y los especiales.
Los primeros se reflejan en el art. 248 de la Ley Procesal Civil que los clasifica en verbales y ordinarios.
En la audiencia previa, se intenta inicialmente un acuerdo o transacción de las partes, que ponga fin al proceso y, si tal acuerdo no se logra, se resuelven las posibles cuestiones sobre presupuestos y óbices procesales, se determinan con precisión las pretensiones de las partes y el ámbito de su controversia, se intenta nuevamente un acuerdo entre los litigantes y, en caso de no alcanzarse y de existir hechos controvertidos, se proponen y admiten las pruebas pertinentes.
En el juicio, se practica la prueba y se formulan las conclusiones sobre ésta, finalizando con informes sobre los aspectos jurídicos, salvo que todas las partes prefieran informar por escrito o el tribunal lo estime oportuno. Conviene reiterar, además, que de todas las actuaciones públicas y orales, en ambas instancias, quedará constancia mediante los instrumentos oportunos de grabación y reproducción, sin perjuicio de las actas necesarias.
La Ley suprime las denominadas «diligencias para mejor proveer», sustituyéndolas por unas diligencias finales, con presupuestos distintos de los de aquéllas. La razón principal para este cambio es la coherencia con la ya referida inspiración fundamental que, como regla, debe presidir el inicio, desarrollo y desenlace de los procesos civiles. Además, es conveniente cuanto refuerce la importancia del acto del juicio, restringiendo la actividad previa a la sentencia a aquello que sea estrictamente necesario. Por tanto, como diligencias finales sólo serán admisibles las diligencias de pruebas, debidamente propuestas y admitidas, que no se hubieren podido practicar por causas ajenas a la parte que las hubiera interesado.
de carácter sumario, se instan de forma similar al ordinario con las particularidades principales de tratarse de una demanda sucinta, pudiendo en el acto d l vista aportar documentación y medios de prueba que nos son preceptivos de hacerse con al demanda y no contar con tramite de audiencia previa. Directamente, en Juicio se propone y practica la prueba.
se articulan en el art. 748 y siguientes LEC, y se caracterizan por oposición a los declarativos. Se puede hacer tres grandes bloques.
Siguiendo nuestro lema “consultar es prevenir” prestamos un servicio de asesoramiento integral en materia de contratación. Nuestros abogados expertos en derecho civil, y más concretamente en contratos, derechos y obligaciones estudiarán y analizarán cada caso específico con el fin de ofrecer a nuestros clientes soluciones a medida y de calidad.
Nuestros servicios comprenden:
Es importante que a la hora de contratar o prestar un servicio que se haga siguiendo el asesoramiento de un abogado. Un servicio prestado por abogados expertos en derecho de obligaciones y contratos va a lograr evitar conflictos de interpretación y cumplimiento de contratos, lo cual, llegado el caso, defenderemos sus intereses como si fueran los nuestros con un servicio ajustado a las necesidades del cliente.
Nuestro bufete de abogados presta este tipo de servicios preocupándose de conocer la necesidad y voluntad de nuestro cliente y cuál es el trasfondo real del acuerdo, para con ello poder reflejar de una forma segura, clara y ajustada a derecho las particularidades del negocio jurídico.
Además ofrecemos a nuestros clientes soluciones a medida y tarifas flexibles en reclamación de incumplimiento de contratos. Somos especialistas en la resolución de cualquier problema que se le pueda plantear relacionado con reclamaciones por incumplimiento de contratos o culpa extracontractual.
Nuestra amplia experiencia en materia contractual nos permite identificar y luchar todos aquellos vicios contractuales, como son aquellos que afectan al objeto, causa y consentimiento que pueden hacer que el contrato objeto de litigio pueda ser nulo o anulable. Son casos muy habituales:
La cuestión a dilucidar es qué ocurre cuando uno de los contratantes incumple con su obligación contractual y nos exige a su vez el cumplimiento de la nuestra.
Para afrontar este problema tenemos que partir de la propia definición y extensión del término obligación. Dispone el código civil, en sus artículos 1088 y 1089, que toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa; y que las obligaciones nacen, entre otros, de la ley, de los contratos y cuasi contratos.
Pues bien, respecto de las obligaciones que nacen de los contratos éstas tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos; es decir, vienen regidos por el principio de obligatoriedad, lo que supone que los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en el contrato ya que esa fue la voluntad de las partes al momento de la contratación.
En este sentido, el Art. 1278 del Código Civil establece que los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Dado que se tratan de obligaciones recíprocas donde ambas partes se obligan a dar alguna cosa o a prestar algún servicio, conforme se infiere del Art. 1254 del Código Civil, obligándose no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, surgen dudas de cómo afrontar la obligación emanada del contrato ante el incumplimiento de la otra.
En estos casos aconsejamos acudir a una doctrina jurisprudencial de excepciones contractuales que permitirá, como se va a explicar, a no cumplir o cumplir parcialmente con nuestra obligación en el modo y forma que haga la contraparte.
Los principios del respeto a la palabra dada y a la buena fe contractual dan lugar al nacimiento de las dos excepciones mencionadas, una de contrato no cumplido -«exceptio non adimpleti contractus»- y otra de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo -«exceptio non rite adimpleti contractus»-, excepciones no reguladas en el ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en varios preceptos -artículo 1124 o 1100, apartado último, del Código Civil , y viene siendo sancionada por la jurisprudencia, SS.T.S. de 17 de Enero de 1975, 3 de Octubre de 1979, 13 de Mayo de 1985 y 27 de Marzo de 1991 , entre otras muchas.
La excepción del contrato no cumplido adecuadamente sólo puede triunfar cuando el defecto en la prestación realizada por la contraparte es de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida por las partes al perfeccionar el contrato y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer los fines del contrato. Por tanto se desprende que no puede prosperar cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad para cumplir con el interés contractual, su fin, de tal forma que en estos casos las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio.
Por ello es necesario contar en todo momento con un buen asesoramiento profesional y legal cuando ocurre un incidente en las relaciones contractuales con nuestros clientes o terceros. Estas excepciones, que suelen ser alegadas y en muchas ocasiones estimadas en el sector de la construcción y de la intermediación inmobiliaria, se hace extensible a todo tipo de relación contractual civil, lo que nos dará, al menos garantías, de lograr o bien una negociación con la parte incumplidora, o lograr una negociación que reduzca las pretensiones de la otra parte.
Ponemos a disposición de nuestros clientes un elenco de abogados expertos en materia contractual con una sólida experiencia profesional.
Contacta con nosotros y consulta tu caso sin compromiso.
Nos encargamos del cobro rápido de facturas impagadas y deudas de todo tipo a costes razonables actuando a nivel nacional.
Contamos con una sólida experiencia en las reclamaciones de impagos mediante vía de procedimientos monitorios, cambiarios, juicios verbales y juicios ordinarios, según cuantía y naturaleza de la deuda.
Una vez que el cliente nos explica su caso y nos hace entrega de la documentación nosotros nos encargamos de todo. Procedemos de inmediato a reclamar extrajudicialmente la deuda para dejar constancia fehaciente de que se le ha comunicado la deuda, el importe y que cuenta con la factura para el pago.
Generalmente esta reclamación sirve para que el deudor se ponga en contacto con nosotros, o bien su abogado. En ese momento intentamos negociar unos calendarios de pagos y obtener un reconocimiento de deuda para que en caso de que se mantenga en su situación de morosidad todo sea más fácil para nosotros.
Llevamos a cabo incluso, si nuestro cliente así lo quiere, una negociación sobre el importe final por obtener una solución pronta del conflicto.
Ahora bien, si todo esto falla, no nos queda otra opción que acudir a la vía judicial de lo cual nos encargamos, instando los procedimientos que la ley habilita al efecto:
El juicio verbal está regulado en el art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se prevé para los procedimientos que, independientemente de su cuantía, versen sobre:
Se decide por juicio ordinario, conforme refiere el artículo 249 de la LEC, independientemente de su cuantía:
Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:
Una de las vías que nuestros abogados expertos en reclamación de impagos recomiendan es acudir a la vía extrajudicial mediante la formalización de un acuerdo que contenga en primer lugar un reconocimiento de deuda, y en segundo lugar un calendario de pagos. Esta vía es sumamente eficaz si queremos ahorrar costes, tiempo y dinero, y además queremos garantizar el efectivo cobro. Es cierto que en esta vía extrajudicial de acuerdo se va a negociar aparte de la existencia de la deuda y su calendario de pago, la propia cantidad. Y es que a veces merece la pena hacer una pequeña quita a la cantidad que adeuda si en contrapartida obtenemos una rápida y efectiva solución al problema.
Para aquellos casos en los que no es posible llegar a estos acuerdos de pago, tendremos que ir al cobro judicial de deudas. Tendremos que instar cualquiera de los procedimientos declarativos que establecen la ley para que se reconozca el crédito y se condene a la parte contraria al pago correspondiente más los interese legales y costas judiciales (si procede). Será necesario en estos casos acreditar la existencia de la relación comercial o mercantil, recopilar Toda la documentación de que se disponga, como por ejemplo presupuestos aceptados, contratos, correos electrónicos intercambiados, albaranes, facturas etc.
Consulte en nuestro despacho de abogados en Madrid:
Lucas Franco abogados es garantía de éxito y confianza porque defendemos tus intereses como si fueran los nuestros. Más de 20 años de experiencia profesional nos avala.
Despacho: (+34) 91 534 67 89
gestionclientes@lucasfrancoabogados.com
Los contratos de alquiler, si bien son una materia muy generalizada, son una fuente inagotable de problemas precisamente porque en muchas ocasiones las partes no cuentan con un buen asesoramiento legal.
El contrato de arrendamiento o locación es un contrato por el cual existe una relación bilateral entre las partes firmantes del contrato en el que una se obliga a poner a disposición de la otra un inmueble, ya sea de vivienda o de negocio, y la otra a pagar un precio o renta.
De forma poco habitual, se prevé la posibilidad de que pueda pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería)
Dada la complejidad no aparente de la materia, queremos hacer una propuesta de consejos para arrendador y arrendatario:
Concepto:
El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea el satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, incluyendo el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, como así se indica en el Artículo 2 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Desarrollo del concepto:
A la regulación del arrendamiento de vivienda se dedica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Título II y en los artículos 6 y siguientes.
En cuanto a la formalización del arrendamiento, las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, en este caso, se hará constar en el contrato:
Dicho arrendamiento genera una serie de derechos y obligaciones de las partes. Entre las obligaciones que tiene el arrendador, se encuentran las de entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato y conservación de la vivienda. Por parte del arrendatario las obligaciones serían, el pago de la renta estipulada, usar la vivienda con la debida diligencia y el deber de custodia de la cosa arrendada.
Resaltar que el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace hincapié en que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Entre las cuestiones más problemáticas y que genera más dudas es la diferencia entre fianza y garantía. La fianza tiene lugar en el momento de la celebración o firma del contrato de arrendamiento, y por el cual, el inquilino está obligado a la prestación de fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta, la cual entregará al propietario de la vivienda.
El otro término al que debemos referirnos es a la garantía. El propietario puede exigir garantías adicionales, para el buen cumplimiento de las obligaciones del contrato. Las garantías adicionales son voluntarias, debiendo estar de acuerdo ambas partes. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía, siendo las más comunes las siguientes: depósitos, avales bancarios, seguros de impago de alquiler, entre otros.
El importe de las garantías adicionales, al igual que el de fianza, lo recibe y custodia el propietario y su devolución se efectúa a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que el inquilino hubiese cumplido todas las cláusulas del contrato.
No obstante si sigues teniendo dudas sobre cuál es la diferencia entre fianza, garantía y contrato de arrendamiento, nuestro despacho puede proporcionarte un servicio íntegro de defensa jurídica y servicios como: intermediación en la compraventa de inmuebles, alquiler de inmuebles, arrendamientos y propiedad horizontal, defensa de los derechos de inquilinos y propietarios o administración de fincas y comunidad de propietario
Concepto:
El arrendamiento con opción a compra es configurado por la jurisprudencia como una relación atípica, porque no se encuentra regulado en ninguna ley, únicamente es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, y además las partes tienen que configurarlo cada vez conforme a su voluntad compleja.
También es un negocio jurídico complejo, porque está formado por dos contratos distintos pero vinculados, que generan cada uno de ellos una relación contractual plena entre las partes.
Estaríamos hablando de un tipo de contrato doble o mixto integrado por dos subcontratos. En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al arrendamiento y en el otro los aspectos relacionados con la opción de compra.
Desarrollo del concepto:
En la opción a compra hay que configurar tres aspectos básicos:
Habría una serie de cuestiones a tener en cuenta y que son accesorias, pero que se pueden regular en dicho contrato de opción a compra:
Sentencias:
Podríamos destacar una serie de sentencias como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de febrero de 2000, en la que indica que “No puede ser indefinida la posibilidad de comprar por parte del titular de la opción” o la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil de 28 de abril de 2000, habla sobre los requisitos del contrato de opción de compra, “siendo tales requisitos no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra y que en la cláusula debatida se omitió por completo. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera a derecho dentro del mismo”.
Aunque el funcionamiento de la opción parece simple, al tener plena libertad de pactos hay que ser cautos con los modelos estándar, ya que pueden ser perjudiciales o tener una regulación insuficiente. Por ello recomendamos acudir a un abogado especializado para realizar una revisión exhaustiva y con ello evitar sorpresas inesperadas.
Definición:
Los arrendamientos celebrados por temporada, son un tipo «sui generis» de los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda, a los cuales se hace referencia en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Desarrollo del concepto:
Los arrendamientos por temporada se regularán por lo dispuesto en los Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos urbanos, por lo acordado entre las partes y, en su defecto, por el Título III de los arrendamientos para unos distinto del de vivienda y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Estos arrendamientos por temporada se caracterizan por destinarse a satisfacer una necesidad temporal de vivienda, por la amplia libertad de pacto que tienen las partes en el contrato para acordar aquello que estimen convenientes y porque el objeto de dicho contrato es sobre una edificación habitable. Los arrendamientos de temporada más comunes son, por temporada académica, de segunda residencia y de temporada vacacional.
Muy importante y cuestión a la que hay que estar atentos, es a una serie de arrendamientos que son complejos y los cuales no se regulan por la Ley de Arrendamiento Urbanos y que pueden generar confusión en una relación jurídica:
Sentencias:
Podemos destacar una serie de sentencias que califican y diferencian entre arrendamiento por temporada y de vivienda, así la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia 2/10/2012 “estima que en el caso sometido a enjuiciamiento las partes litigantes convinieron un contrato de arrendamiento fijando un término final de duración de naturaleza esencial, lo que desde luego nos sitúa ante un contrato de temporada, que acarrea como consecuencia que, una vez llegado el término de vencimiento pactado, procedía, como así interesó la parte actora en el escrito de demanda, la resolución del mismo, y el desalojo de la vivienda por el arrendatario”.
La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1982, indica que “es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas”
No obstante y siempre atendiendo a la complejidad y variedad de este tipo de arrendamientos, recomendamos el estar siempre asesorados por expertos en materia de arrendamientos y contratos.
Consiste en que el propietario, arrendador o titular de una herencia desaloje a un inquilino o arrendatario por causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato firmado entre las partes. Por tanto el desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por parte del arrendador de una finca o inmueble dada en arrendamiento y cuya finalidad es recuperar la posesión.
El arrendador puede alegar falta de pago de la mensualidad /mensualidades o de impagos como son los recibos de suministros, cuota de la comunidad, impuesto de bienes inmuebles (IBI) todo ello acordado en contrato con el arrendador.
Hay que decir que si existe contrato de arrendamiento este no es una excusa para la extinción del arrendamiento sino que es un medio procesal favorable a la resolución judicial, con ello el arrendador obtiene la expulsión del arrendatario de la cosa arrendada y por consiguiente la recuperación del bien, esto en términos procesales se denomina lanzamiento.
Dicho todo ello esta acción de desahucio es la que produce la resolución del contrato de arrendamiento y por tanto la posesión del inmueble.
Las causas del desahucio judicial vienen recogidas en el artículo 1569 del Código Civil: “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.2.ª Falta de pago en el precio convenido.3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555”.
Para poder realizar un desahucio debemos fijarnos en las siguientes causas:
Concepto:
El arrendamiento con opción a compra es configurado por la jurisprudencia como una relación atípica, porque no se encuentra regulado en ninguna ley, únicamente es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, y además las partes tienen que configurarlo cada vez conforme a su voluntad compleja.
También es un negocio jurídico complejo, porque está formado por dos contratos distintos pero vinculados, que generan cada uno de ellos una relación contractual plena entre las partes.
Estaríamos hablando de un tipo de contrato doble o mixto integrado por dos subcontratos. En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al arrendamiento y en el otro los aspectos relacionados con la opción de compra.
Desarrollo del concepto:
En la opción a compra hay que configurar tres aspectos básicos:
Habría una serie de cuestiones a tener en cuenta y que son accesorias, pero que se pueden regular en dicho contrato de opción a compra:
Sentencias:
Podríamos destacar una serie de sentencias como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de febrero de 2000, en la que indica que “No puede ser indefinida la posibilidad de comprar por parte del titular de la opción” o la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil de 28 de abril de 2000, habla sobre los requisitos del contrato de opción de compra, “siendo tales requisitos no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra y que en la cláusula debatida se omitió por completo. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera a derecho dentro del mismo”.
Aunque el funcionamiento de la opción parece simple, al tener plena libertad de pactos hay que ser cautos con los modelos estándar, ya que pueden ser perjudiciales o tener una regulación insuficiente. Por ello recomendamos acudir a un abogado especializado para realizar una revisión exhaustiva y con ello evitar sorpresas inesperadas.
Definición:
Los arrendamientos celebrados por temporada, son un tipo «sui generis» de los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda, a los cuales se hace referencia en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Desarrollo del concepto:
Los arrendamientos por temporada se regularán por lo dispuesto en los Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos urbanos, por lo acordado entre las partes y, en su defecto, por el Título III de los arrendamientos para unos distinto del de vivienda y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Estos arrendamientos por temporada se caracterizan por destinarse a satisfacer una necesidad temporal de vivienda, por la amplia libertad de pacto que tienen las partes en el contrato para acordar aquello que estimen convenientes y porque el objeto de dicho contrato es sobre una edificación habitable. Los arrendamientos de temporada más comunes son, por temporada académica, de segunda residencia y de temporada vacacional.
Muy importante y cuestión a la que hay que estar atentos, es a una serie de arrendamientos que son complejos y los cuales no se regulan por la Ley de Arrendamiento Urbanos y que pueden generar confusión en una relación jurídica:
Sentencias:
Podemos destacar una serie de sentencias que califican y diferencian entre arrendamiento por temporada y de vivienda, así la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia 2/10/2012 “estima que en el caso sometido a enjuiciamiento las partes litigantes convinieron un contrato de arrendamiento fijando un término final de duración de naturaleza esencial, lo que desde luego nos sitúa ante un contrato de temporada, que acarrea como consecuencia que, una vez llegado el término de vencimiento pactado, procedía, como así interesó la parte actora en el escrito de demanda, la resolución del mismo, y el desalojo de la vivienda por el arrendatario”.
La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1982, indica que “es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas”
No obstante y siempre atendiendo a la complejidad y variedad de este tipo de arrendamientos, recomendamos el estar siempre asesorados por expertos en materia de arrendamientos y contratos.
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