Derecho civil

Lucas Franco Abogados

Abogados especialistas en derecho civil

Contamos con más de 35 años de experiencia profesional dando apoyo y asistencia legal tanto a particulares como a empresas. Gracias a nuestro equipo legal formado por varios abogados expertos en las diversas áreas del derecho civil cuyo trabajo, conjunto y en equipo, nos permite dar una visión global y generalizada de cada una de las materias sobre las que se nos consulta de forma adecuada y ajustada al caso concreto y a las necesidades de nuestro cliente.

 

Nuestro asesoramiento profesional es eficaz y eficiente. Dado que contamos con abogados procesalistas, definiremos también la estrategia procesal que haya que seguir ante un inminente procedimiento judicial, o que haya que seguir en una negociación extrajudicial.

 

El asesoramiento jurídico puede ser para un acto concreto o negocio jurídico determinado, como por ejemplo un contrato de alquiler con opción a compra, de compraventa, de renting o leasing, o para aquellas cuestiones o problemas que le pudieran ir surgiendo en un periodo de tiempo concreto. En función del tipo de asesoramiento y materia requerido por el cliente se le calculará una cuota a pagar mensualmente (iguala) en el caso de que el asesoramiento sea para un periodo determinado o indeterminado, y en el caso de que sea para la realización de un determinado negocio jurídico le facilitaríamos un presupuesto con nuestros honorarios.

Servicios

  • Reclamación de responsabilidad, daños e indemnizaciones por incumplimiento contractual o extracontractual.
  • Reclamación a seguros ante declaraciones de siniestros.
  • Reclamación de deudas e impagos (reclamación extrajudicial y judicial)
  • Revisión, redacción y resolución de contratos de todo tipo o naturaleza.
  • Arrendamientos urbanos (Arrendamientos de vivienda, local o negocio)
  • Desahucios por falta de pago y/o situación de precario
  • Reclamaciones de cantidad por impago de rentas.
  • Asesoramiento y defensa en derechos de propiedad horizontal (Comunidades de propietarios)
  • Administraciones de fincas.
  • Derecho de construcción y urbanismo (trámites administrativos de gestión de licencias, asistencia ante la Administración Pública, impugnación de órdenes de derribo o situación irregular administrativa, recursos (alzada y/o reposición) frente a resoluciones administrativas, defensa legal en procedimientos contenciosos administrativos)
  • Defensa del derecho de honor, intimidad y propia imagen.
  • Defensa de los derechos del consumidor (Vicios ocultos en compraventas, reclamaciones de indemnizaciones y/o daños y perjuicios por servicios defectuosos, impugnación de cláusulas abusivas, créditos al consumo etc…)
  • Responsabilidad civil contractual y extracontractual.
  • Defensa judicial en procedimientos ordinarios, verbales y monitorios (asistencia letrada e todas las fases de los procedimientos incluidas las ejecuciones de sentencia).
  • Trámites hereditarios (herencias, sucesiones, donaciones, impugnación de herencias, cuadernos particionales…)
  • Divorcios y separaciones tramitados por la vía del mutuo acuerdo o de forma contenciosa (tramitación notarial o judicial, con o sin hijos menores).
  • Liquidación de bienes gananciales (formación de inventario, avalúo de bienes y adjudicación y reparto)
  • Tramitación de expedientes de tutela y curatela e incapacitación judicial.
  • Constitución de sociedades, fusiones y escisiones de empresas, creación de filiales, apertura de sucursales.
  • Asesoramiento integral a empresas y autónomos.
  • Asistencia a notaría.
  • Tramitación de expedientes de Ley de segunda oportunidad.
  • Tramitación de sanciones de tráfico (Identificación de conductor, alegaciones, localización de expediente en el BOE, recursos administrativos y judiciales)
CONTACTO

Asesoramiento civil

Nuestra experiencia y prestigio nos avalan. Este Despacho de Abogados de Madrid se caracteriza por contar con abogados especialistas en derecho civil, habiendo prestado a lo largo de estos años un importante servicio a nuestros clientes a través de un riguroso asesoramiento dando como resultado una garantía de satisfacción de nuestros servicios.

 

Contamos con un extenso departamento, experto en consultivo y procesal, que aporta orientación y asesoramiento en las relaciones personales o patrimoniales, ya sean personas físicas o jurídicas.

 

Ofrecemos servicios de asesoramiento jurídico tanto a empresas como a particulares en materia de toda índole civil, entre otras áreas, sobre acciones de responsabilidad contractual o extracontractual; reclamaciones de cantidad (juicios verbales, ordinarios, monitorios, cambiarios…); obligaciones y contratos (arrendamientos y materia incidental de la misma como son los casos de desahucios o reclamaciones por impago de rentas o de daños; Divorcios y separaciones(redacción de convenio regulador, tramitaciones express de divorcios de mutuo acuerdo, divorcios contenciosos, liquidación de gananciales, inventario y avalúo de bienes etc.); retractos, prenda e hipoteca (incluida trámites de negociación de ley de segunda oportunidad); gestión e intermediación en compra-venta; donaciones, sucesiones y herencias; defensa de la propiedad intelectual e industrial.

 


 

Somos abogados especialistas en derecho civil y matrimonial. Prestamos un servicio eficaz y honesto que garantiza la mejor relación calidad – precio. Puede contactarnos en nuestro despacho situado en la Calle Espronceda 39, 3º Dcha. en Madrid. Actuamos a nivel nacional:

El derecho civil

El derecho civil es la rama del derecho privado que regula las principales relaciones civiles de las personas como son las relativas al estado civil de las personas, las relaciones familiares, la propiedad y los demás derechos reales, las obligaciones y contratos, y las sucesiones.

 

El derecho civil se divide en cuatro grandes materias:

  1. La parte general (el derecho subjetivo en general, la nacionalidad, el domicilio, la adquisición y extinción de la personalidad civil)
  2. El derecho de obligaciones y contratos (responsabilidad contractual y extra contractual y régimen jurídico general y especial de las obligaciones y los contratos)
  3. Los derechos reales (propiedad y posesión, derechos reales de goce, de adquisición preferente y de garantía, con especial atención al derecho hipotecario)
  4. El derecho de familia y las sucesiones (regulación del matrimonio, relaciones entre los progenitores y los hijos, derecho de alimentos, herencias y distintos modos de suceder).

El proceso civil

El proceso civil se configura como un conjunto de actuaciones que se plantean, como justicia rogada, ante los Tribunales de la Jurisdicción Civil. Este planteamiento se articula siguiendo un cauce procedimental determinado marcado por la Ley de Enjuiciamiento Civil cuyo conocimiento y resolución está atribuido a los órganos jurisdiccionales del orden civil.

 

Los Juzgados de Jurisdicción Civil:

El primer elemento que es necesario tomar en consideración en un proceso civil es el de determinar cuál es el órgano jurisdiccional competente frente al que debemos dirigir nuestra acción, ya que con carácter genérico el art. 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) establece que “los Tribunales y Juzgados del orden civil conocerán, además de las materias que les son propias ( art. 22, LOPJ ), de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional”, por lo que, se entiende que el orden jurisdiccional civil tiene un carácter residual (STS nº 444/2016, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de julio de 2016, STS nº 460/2016, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de julio de 2016 )

 

Los Tribunales civiles españoles conocerán de las pretensiones que se susciten en territorio español con arreglo a lo establecido en los tratados y convenios internacionales en los que España sea parte, en las normas de la Unión Europea y en las leyes españolas.

 

No obstante, no conocerán de las pretensiones formuladas respecto de sujetos o bienes que gocen de inmunidad de jurisdicción y de ejecución de conformidad con la legislación española y las normas de Derecho Internacional Público.

 

El orden jurisdiccional civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y artículos 45 a 62 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se extiende al conocimiento de las siguientes materias y supuestos:

  1. Con carácter exclusivo, los derechos reales y arrendamientos de inmuebles que se hallen en España; la constitución, validez, nulidad o disolución de sociedades o personas jurídicas que tengan su domicilio en territorio español, así como los acuerdos y decisiones de sus órganos; la validez o nulidad de las inscripciones practicadas en un Registro español; las inscripciones de validez de patente y otros derechos sometidos a depósito o registro cuando se hubiere solicitado o efectuado en España el depósito o registro; el reconocimiento y ejecución en territorio español de resoluciones judiciales y las decisiones arbitrales dictadas en el extranjero.
  2. Con carácter general, las cuestiones relativas a los contratos en los que las partes se hayan sometido expresa o tácitamente a los Juzgados o Tribunales españoles, así como cuando el demandado tenga su domicilio en España.
  3. En defecto de los anteriores criterios, y en materia de declaración de ausencia o fallecimiento, cuando el desaparecido hubiere tenido su último domicilio en territorio español; en materia de incapacitación y de medidas de protección de la persona o de los bienes de los menores o incapacitados, cuando éstos tuviesen su residencia habitual en España.
  4. En materia de relaciones personales y patrimoniales entre cónyuges, nulidad matrimonial, separación y divorcio, cuando ambos cónyuges posean residencia habitual en España al tiempo de la demanda o el demandante sea español y tenga su residencia habitual en España, así como cuando ambos cónyuges tengan la nacionalidad española, cualquiera que sea su lugar de residencia, siempre que promuevan su petición de mutuo acuerdo o uno con el consentimiento del otro; en materia de filiación y de relaciones paternofiliales, cuando el hijo tenga su residencia habitual en España al tiempo de la demanda o el demandante sea español o resida habitualmente en España; para la constitución de la adopción, cuando el adoptante o el adoptado sea español o resida habitualmente en España; y en materia de alimentos, cuando el acreedor de los mismos tenga su residencia habitual en territorio español.
  5. En materia de obligaciones contractuales, cuando éstas hayan nacido o deban cumplirse en España; en materia de obligaciones extracontractuales, cuando el hecho del que deriven haya ocurrido en territorio español o el autor del daño y la víctima tenga su residencia habitual común en España; y en las acciones relativas a bienes muebles, si éstos se encuentran en territorio español al tiempo de la demanda.
  6. En materia de sucesiones, cuando el causante haya tenido su último domicilio en territorio español o posea bienes inmuebles en España.
  7. En materia de contratos de consumidores, cuando el comprador tenga su domicilio en España si se trata de una venta a plazos de objetos muebles corporales o de préstamos destinados a financiar su adquisición; y en el caso de cualquier otro contrato de prestación de servicio o relativo a bienes muebles, cuando la celebración del contrato hubiere sido precedida por oferta personal o de publicidad realizada en España o el consumidor hubiera llevado a cabo en territorio español los actos necesarios para la celebración del contrato.
  8. En materia de seguros, cuando el asegurado y asegurador tengan su domicilio habitual en España; y en los litigios relativos a la explotación de una sucursal, agencia o establecimiento mercantil, cuando éste se encuentre en territorio español.
  9. En materias propias de Derecho mercantil, Derecho concursal y marcas de la Unión Europea.

Tipos de Juzgados de orden civil y competencias

A.- Juzgados de primera Instancia:

 

Los Juzgados de Primera Instancia conocerán en el orden civil:

  1. En primera instancia, de los juicios que no vengan atribuidos por esta ley a otros juzgados o tribunales.
  2. De los actos de jurisdicción voluntaria en los términos que prevean las leyes.
  3. De los recursos que establezca la ley contra las resoluciones de los Juzgados de Paz del partido.
  4. De las cuestiones de competencia en materia civil entre los Juzgados de Paz del partido.
  5. De las solicitudes de reconocimiento y ejecución de sentencias y demás resoluciones judiciales extranjeras y de la ejecución de laudos o resoluciones arbitrales extranjeros, a no ser que, con arreglo a lo acordado en los tratados y otras normas internacionales, corresponda su conocimiento a otro Juzgado o Tribunal.
  6. De los concursos de persona natural que no sea empresario en los términos previstos en su Ley reguladora.
  7. De los concursos de persona natural que no sea empresario en los términos previstos en su Ley reguladora.

 

B.- Audiencias Provinciales

 

Las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civil:

  1. De los recursos que establezca la ley contra resoluciones dictadas en primera instancia por los Juzgados de Primera Instancia de la provincia.
    Para el conocimiento de los recursos contra resoluciones de los Juzgados de Primera Instancia que se sigan por los trámites del juicio verbal por razón de la cuantía, la Audiencia se constituirá con un solo Magistrado, mediante un turno de reparto.
  2. De los recursos que establezca la ley contra las resoluciones dictadas en primera instancia por los Juzgados de lo Mercantil, salvo las que se dicten en incidentes concursales que resuelvan cuestiones de materia laboral, debiendo especializarse a tal fin una o varias de sus Secciones, de conformidad con lo previsto en el artículo 98 de la presente Ley Orgánica. Estas Secciones especializadas conocerán también de los recursos que establezca la ley contra las resoluciones dictadas por los Juzgados de primera instancia en los procedimientos relativos a concursos de personas físicas y a acciones individuales relativas a condiciones generales de la contratación.
  3. Asimismo, la Sección o Secciones de la Audiencia Provincial de Alicante que se especialicen al amparo de lo previsto en el párrafo anterior conocerán, además, en segunda instancia y de forma exclusiva, de todos aquellos recursos a los que se refiere el artículo 101 del Reglamento n.º 40/94, del Consejo de la Unión Europea, de 20 de diciembre de 1993, sobre la marca comunitaria, y el Reglamento 6/2002, del Consejo de la Unión Europea, de 12 de diciembre de 2001, sobre los dibujos y modelos comunitarios. En el ejercicio de esta competencia extenderán su jurisdicción a todo el territorio nacional, y a estos solos efectos se denominarán Tribunales de Marca Comunitaria.
  4. Las Audiencias Provinciales también conocerán de los recursos que establezca la ley contra las resoluciones dictadas en materia civil por los Juzgados de Violencia sobre la Mujer de la provincia. A fin de facilitar el conocimiento de estos recursos, y atendiendo al número de asuntos existentes, podrán especializarse una o varias de sus secciones de conformidad con lo previsto en el artículo 98 de la presente Ley Orgánica.

 

Corresponde igualmente a las Audiencias Provinciales el conocimiento:

  1. De las cuestiones de competencia en materia civil y penal que se susciten entre juzgados de la provincia que no tengan otro superior común.
  2. De las recusaciones de sus Magistrados, cuando la competencia no esté atribuida a la Sala especial existente a estos efectos en los Tribunales Superiores de Justicia.
  3. El juicio del Jurado que se celebrará en el ámbito de la Audiencia Provincial u otros Tribunales y en la forma que establezca la ley.

 

C.- Los Tribunales Superiores de Justicia

 

La Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia conocerá, como Sala de lo Civil:

  1. Del recurso de casación que establezca la ley contra resoluciones de órganos jurisdiccionales del orden civil con sede en la comunidad autónoma, siempre que el recurso se funde en infracción de normas del derecho civil, foral o especial, propio de la comunidad, y cuando el correspondiente Estatuto de Autonomía haya previsto esta atribución.
  2. Del recurso extraordinario de revisión que establezca la ley contra sentencias dictadas por órganos jurisdiccionales del orden civil con sede en la comunidad autónoma, en materia de derecho civil, foral o especial, propio de la comunidad autónoma, si el correspondiente Estatuto de Autonomía ha previsto esta atribución.
  3. De las funciones de apoyo y control del arbitraje que se establezcan en la ley, así como de las peticiones de exequátur de laudos o resoluciones arbitrales extranjeros, a no ser que, con arreglo a lo acordado en los tratados o las normas de la Unión Europea, corresponda su conocimiento a otro Juzgado o Tribunal.

 

Esta Sala conocerá igualmente:

  1. En única instancia, de las demandas de responsabilidad civil, por hechos cometidos en el ejercicio de sus respectivos cargos, dirigidas contra el Presidente y miembros del Consejo de Gobierno de la comunidad autónoma y contra los miembros de la Asamblea legislativa, cuando tal atribución no corresponda, según los Estatutos de Autonomía, al Tribunal Supremo.
  2. En única instancia, de las demandas de responsabilidad civil, por hechos cometidos en el ejercicio de su cargo, contra todos o la mayor parte de los magistrados de una Audiencia Provincial o de cualesquiera de sus secciones.
  3. De las cuestiones de competencia entre órganos jurisdiccionales del orden civil con sede en la comunidad autónoma que no tenga otro superior común.

 

D.- El Tribunal Supremo

 

El Tribunal Supremo, con sede en la villa de Madrid, es el órgano jurisdiccional superior en todos los órdenes, salvo lo dispuesto en materia de garantías Constitucionales.

Tiene jurisdicción en toda España y está integrado por las siguientes Salas:

  • Primera: De lo Civil.
  • Segunda: De lo Penal.
  • Tercera: De lo Contencioso-Administrativo.
  • Cuarta: De lo Social.
  • Quinta: De lo Militar, que se regirá por su Legislación específica y supletoriamente por la presente Ley y por el ordenamiento común a las demás Salas del Tribunal Supremo.

 

De ellas, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo conocerá:

  1. De los recursos de casación, revisión y otros extraordinarios en materia civil que establezca la ley.
  2. De las demandas de responsabilidad civil por hechos realizados en el ejercicio de su cargo, dirigidas contra el Presidente del Gobierno, Presidentes del Congreso y del Senado, Presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial, Presidente del Tribunal Constitucional, miembros del Gobierno, Diputados y Senadores, Vocales del Consejo General del Poder Judicial, Magistrados del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, Presidentes de la Audiencia Nacional y de cualquiera de sus Salas y de los Tribunales Superiores de Justicia, Fiscal General del Estado, Fiscales de Sala del Tribunal Supremo, Presidente y Consejeros del Tribunal de Cuentas, Presidente y Consejeros del Consejo de Estado, Defensor del Pueblo y Presidente y Consejeros de una Comunidad Autónoma, cuando así lo determinen su Estatuto de Autonomía.
  3. De las demandas de responsabilidad civil dirigidas contra Magistrados de la Audiencia Nacional o de los Tribunales Superiores de Justicia por hechos realizados en el ejercicio de sus cargos.

¿Cuáles son los principios del proceso civil?

Los Principios del proceso civil son reglas básicas que guían el funcionamiento coherente y equilibrado del proceso civil. Los principios básicos del procedimiento civil son:

 

Principio dispositivo

 

El principio dispositivo supone que las partes se centran sobre el objeto de la controversia y del proceso, pudiendo ambas iniciar el procedimiento así como renunciar a él.

 

Principio de justicia rogada

 

El principio de aportación de parte o de rogación supone que el procedimiento civil, a contrario de lo que ocurre en el procedimiento penal que se trata de un procedimiento que se sigue de oficio, la civil es una jurisdicción que se apertura y tramita por petición “rogación” de las partes. Supone la facultad que asiste a las partes de aportar al Tribunal los elementos necesarios para asegurar la decisión a favor de sus intereses al suministrar mediante los escritos de alegación, los hechos y fundamentos jurídicos que apoyan su pretensión, y llevar todo el material probatorio que tengan por conveniente, circunstancia esta que se cohonesta con la previsión del art. 217 LEC sobre la carga de la prueba y la normativa reguladora sobre la congruencia de las resoluciones de los Tribunales que fuerzan a que se resuelva sobre lo suscitado por las partes.

No podemos confundir este principio con el principio dispositivo, el cual supone que las partes, dentro de los límites legales, pueden disponer del objeto del proceso, es decir, desistir, transar, suspenderlo e interrumpirlo.

 

Principio de aportación de parte

 

Este principio viene a significar que son las partes las que están obligadas a demostrar todo lo alegado en cuanto a los extremos del proceso, tanto en lo referido a los hechos como a su sustentación jurídica. Se sustenta en el art. 217 de la LEC.

 

Principio de igualdad de armas

 

Ambas partes están posicionadas en el plano del procedimiento bajo el manto de la igualdad de partes, consagrada en el art. 14 y 24 de la CE, que les permite acceder al procedimiento pudiendo valerse de las pruebas que estimen oportunas, con plenas garantías y sin que sufran ningún tipo de indefensión.

 

Los principios de oralidad, inmediación y concentración

 

Implica la necesidad de una dualidad de partes que sostienen posiciones jurídicas opuestas entre sí, de manera que el tribunal encargado de instruir el caso y dictar sentencia no ocupa ninguna postura en el litigio, limitándose a juzgar de manera imparcial acorde a las pretensiones y alegaciones de las partes.

La Ley diseña los procesos declarativos de modo que la inmediación, la publicidad y la oralidad hayan de ser efectivas:

 

  1. Oralidad, Inmediación y concentración JUICIO VERBAL
    Por la trascendencia de la vista. La característica principal del mismo es la concentración de las actuaciones procesales que tienen lugar en el acto de la vista, conforme a los arts. 440 y siguientes de la LEC, en cuyo desarrollo comienza el demandante con sus alegaciones, bien de modo completo o por referencia al contenido de la demanda; contesta oralmente el demandado, agrupando los obstáculos de forma y fondo, resolviéndose los primeros en ese momento y, en caso de existir disconformidad sobre los hechos, concluirá el proceso con la fase de proposición y práctica de prueba.Todo ello verificado ante la presencia del Juez y en unidad de acto con carácter general.
  2. Oralidad, Inmediación y concentración JUICIO ORDINARIO
    Porque tras demanda y contestación, los hitos procedimentales más sobresalientes son la audiencia previa al juicio y el juicio mismo, ambos con la inexcusable presencia del juzgador.Tras ser contestada la demanda, se suceden actuaciones orales, y con base en el principio de inmediación y concentración, cuales son, la audiencia previa, que se regula en los arts. 414 y siguientes de la LEC, y el juicio, recogido en los arts. 431 a 433 de la LEC. Esencial resulta la audiencia previa debido a que entre sus fines se encuentran los de alcanzar un acuerdo entre las partes; resolver los obstáculos procesales que pudieran impedir la continuación del proceso; delimitar los puntos del debate, incluidos los hechos objeto de controversia; y, en su caso, la de proponer y admitir la prueba.En cuanto al juicio, la importancia deviene lógica al tener por objeto la práctica de pruebas, de modo público y contradictorio, ante la presencia directa del órgano judicial.

 

Conforme al art. 137 LEC el principio de inmediación se exige mediante la presencia de los Jueces y Tribunales en las declaraciones de las partes y testigos, los careos, las explicaciones, exposiciones y respuestas que hayan de ofrecer los peritos, así como la crítica oral de sus dictámenes y cualquier otro acto de prueba que conforme a lo dispuesto en la ley deba llevarse a cabo de modo contradictorio y público. Igualmente con la necesidad de presencia en las comparecencias y vistas que tengan por objeto oír a las partes antes de dictar una resolución.

 

Principio de publicidad

 

Entendido conforme previene el art. 24.2 de la CE.

 

Principio de contradicción

 

Este principio supone que para las partes tiene que estar garantizado poder acceder, conocer y actuar plenamente en el procedimiento.

 

Principio de preclusión

 

Este principio supone que una vez que sean han finalizados las actuaciones del procedimiento, éstas no se podrán retrotraer. Es decir, la garantía de los derechos de las partes, deben hacerse valer en cada una de las partes del proceso, pues una vez pasada una etapa, no habrá posibilidad de volver a ese estadio anterior.

 

Principio de impulso procesal

 

Según este principio, el órgano judicial, de oficio, proveerá y dará el trámite procesal oportuno a las actuaciones que se vayan sucediendo a lo largo del proceso.

 

Principio pro actione

 

Este principio significa que las normas en su aplicación deberán interpretarse en el sentido más favorable a la perfecta aplicación de la tutela judicial efectiva.

Tipos de procesos civiles

La división entre los distintos procesos civiles se articula en la Ley de Enjuiciamiento Civil entre los denominados procesos declarativos y los especiales.

Los primeros se reflejan en el art. 248 de la Ley Procesal Civil que los clasifica en verbales y ordinarios.

 

A grandes rasgos, el desarrollo del proceso ordinario puede resumirse como sigue.

 

En la audiencia previa, se intenta inicialmente un acuerdo o transacción de las partes, que ponga fin al proceso y, si tal acuerdo no se logra, se resuelven las posibles cuestiones sobre presupuestos y óbices procesales, se determinan con precisión las pretensiones de las partes y el ámbito de su controversia, se intenta nuevamente un acuerdo entre los litigantes y, en caso de no alcanzarse y de existir hechos controvertidos, se proponen y admiten las pruebas pertinentes.

En el juicio, se practica la prueba y se formulan las conclusiones sobre ésta, finalizando con informes sobre los aspectos jurídicos, salvo que todas las partes prefieran informar por escrito o el tribunal lo estime oportuno. Conviene reiterar, además, que de todas las actuaciones públicas y orales, en ambas instancias, quedará constancia mediante los instrumentos oportunos de grabación y reproducción, sin perjuicio de las actas necesarias.

La Ley suprime las denominadas “diligencias para mejor proveer”, sustituyéndolas por unas diligencias finales, con presupuestos distintos de los de aquéllas. La razón principal para este cambio es la coherencia con la ya referida inspiración fundamental que, como regla, debe presidir el inicio, desarrollo y desenlace de los procesos civiles. Además, es conveniente cuanto refuerce la importancia del acto del juicio, restringiendo la actividad previa a la sentencia a aquello que sea estrictamente necesario. Por tanto, como diligencias finales sólo serán admisibles las diligencias de pruebas, debidamente propuestas y admitidas, que no se hubieren podido practicar por causas ajenas a la parte que las hubiera interesado.

 

Los procedimientos verbales,

 

de carácter sumario, se instan de forma similar al ordinario con las particularidades principales de tratarse de una demanda sucinta, pudiendo en el acto d l vista aportar documentación y medios de prueba que nos son preceptivos de hacerse con al demanda y no contar con tramite de audiencia previa. Directamente, en Juicio se propone y practica la prueba.

 

Los procedimientos especiales,

 

se articulan en el art. 748 y siguientes LEC, y se caracterizan por oposición a los declarativos. Se puede hacer tres grandes bloques.

  1. Los de familia. Son los matrimoniales, de menores, filiación y de incapacidad.
  2. Los de división de patrimonios. Hereditario y de régimen económico matrimonial.
  3. Los de comercio. Monitorio y cambiario.

Asesoramiento en contratos

Siguiendo nuestro lema “consultar es prevenir” prestamos un servicio de asesoramiento integral en materia de contratación. Nuestros abogados expertos en derecho civil, y más concretamente en contratos, derechos y obligaciones estudiarán y analizarán cada caso específico con el fin de ofrecer a nuestros clientes soluciones a medida y de calidad.

 

Nuestros servicios comprenden:

  • Supervisión, redacción y elaboración de contratos y adendas de todo tipo (contratos de arrendamiento, de compraventa, de inversión financiera, de prestación de servicios de carácter mercantil y/o comercial etc…)
  • Negociación para la elaboración y/o cumplimiento de contratos.
  • Elaboración de cláusulas precontractuales, cartas de intenciones etc…
  • Negociación y/o reclamación de responsabilidad contractual o extracontractual.
  • Negociación y/o reclamación de daños y perjuicios, derivados de los incumplimientos de contratos, por daño emergente y/o lucro cesante.

 

Es importante que a la hora de contratar o prestar un servicio que se haga siguiendo el asesoramiento de un abogado. Un servicio prestado por abogados expertos en derecho de obligaciones y contratos va a lograr evitar conflictos de interpretación y cumplimiento de contratos, lo cual, llegado el caso, defenderemos sus intereses como si fueran los nuestros con un servicio ajustado a las necesidades del cliente.

 

Nuestro bufete de abogados presta este tipo de servicios preocupándose de conocer la necesidad y voluntad de nuestro cliente y cuál es el trasfondo real del acuerdo, para con ello poder reflejar de una forma segura, clara y ajustada a derecho las particularidades del negocio jurídico.

 

Además ofrecemos a nuestros clientes soluciones a medida y tarifas flexibles en reclamación de incumplimiento de contratos. Somos especialistas en la resolución de cualquier problema que se le pueda plantear relacionado con reclamaciones por incumplimiento de contratos o culpa extracontractual.

 

Nuestra amplia experiencia en materia contractual nos permite identificar y luchar todos aquellos vicios contractuales, como son aquellos que afectan al objeto, causa y consentimiento que pueden hacer que el contrato objeto de litigio pueda ser nulo o anulable. Son casos muy habituales:

  • Las simulaciones de contratos, por ejemplo en la simulación de compraventas y donaciones inoficiosas, las cuales, en muchas ocasiones son objeto de impugnación en los trámites hereditarios. Este tipo de contratos simulados creados para perjudicar a uno o varios herederos deben ser reclamados judicialmente en la vía civil para lograr que sean declarados nulos y se permita a los perjudicados gozar y obtener el patrimonio que ha sido fraudulentamente evacuado.
  • Otra de las causas de nulidad de los contratos que con mayor frecuencia tratamos en nuestro despacho de abogados son aquellos en los que mediante engaño o violencia se logra que se suscriba un contrato, generalmente de disposición económica o patrimonial pudiendo concurrir en un tipo de estafa.

Excepciones contractuales

La cuestión a dilucidar es qué ocurre cuando uno de los contratantes incumple con su obligación contractual y nos exige a su vez el cumplimiento de la nuestra.

 

Para afrontar este problema tenemos que partir de la propia definición y extensión del término obligación. Dispone el código civil, en sus artículos 1088 y 1089, que toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa; y que las obligaciones nacen, entre otros, de la ley, de los contratos y cuasi contratos.

 

Pues bien, respecto de las obligaciones que nacen de los contratos éstas tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos; es decir, vienen regidos por el principio de obligatoriedad, lo que supone que los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en el contrato ya que esa fue la voluntad de las partes al momento de la contratación.

 

En este sentido, el Art. 1278 del Código Civil establece que los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Dado que se tratan de obligaciones recíprocas donde ambas partes se obligan a dar alguna cosa o a prestar algún servicio, conforme se infiere del Art. 1254 del Código Civil, obligándose no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, surgen dudas de cómo afrontar la obligación emanada del contrato ante el incumplimiento de la otra.

 

En estos casos aconsejamos acudir a una doctrina jurisprudencial de excepciones contractuales que permitirá, como se va a explicar, a no cumplir o cumplir parcialmente con nuestra obligación en el modo y forma que haga la contraparte.

 

Los principios del respeto a la palabra dada y a la buena fe contractual dan lugar al nacimiento de las dos excepciones mencionadas, una de contrato no cumplido -“exceptio non adimpleti contractus”- y otra de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo -“exceptio non rite adimpleti contractus”-, excepciones no reguladas en el ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en varios preceptos -artículo 1124 o 1100, apartado último, del Código Civil , y viene siendo sancionada por la jurisprudencia, SS.T.S. de 17 de Enero de 1975, 3 de Octubre de 1979, 13 de Mayo de 1985 y 27 de Marzo de 1991 , entre otras muchas.

 

La excepción del contrato no cumplido adecuadamente sólo puede triunfar cuando el defecto en la prestación realizada por la contraparte es de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida por las partes al perfeccionar el contrato y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer los fines del contrato. Por tanto se desprende que no puede prosperar cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad para cumplir con el interés contractual, su fin, de tal forma que en estos casos las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio.

 

Por ello es necesario contar en todo momento con un buen asesoramiento profesional y legal cuando ocurre un incidente en las relaciones contractuales con nuestros clientes o terceros. Estas excepciones, que suelen ser alegadas y en muchas ocasiones estimadas en el sector de la construcción y de la intermediación inmobiliaria, se hace extensible a todo tipo de relación contractual civil, lo que nos dará, al menos garantías, de lograr o bien una negociación con la parte incumplidora, o lograr una negociación que reduzca las pretensiones de la otra parte.

 

Ponemos a disposición de nuestros clientes un elenco de abogados expertos en materia contractual con una sólida experiencia profesional.

 

Contacta con nosotros y consulta tu caso sin compromiso.

Reclamación de deudas

Nos encargamos del cobro rápido de facturas impagadas y deudas de todo tipo a costes razonables actuando a nivel nacional.

 

Contamos con una sólida experiencia en las reclamaciones de impagos mediante vía de procedimientos monitorios, cambiarios, juicios verbales y juicios ordinarios, según cuantía y naturaleza de la deuda.

 

Una vez que el cliente nos explica su caso y nos hace entrega de la documentación nosotros nos encargamos de todo. Procedemos de inmediato a reclamar extrajudicialmente la deuda para dejar constancia fehaciente de que se le ha comunicado la deuda, el importe y que cuenta con la factura para el pago.

 

Generalmente esta reclamación sirve para que el deudor se ponga en contacto con nosotros, o bien su abogado. En ese momento intentamos negociar unos calendarios de pagos y obtener un reconocimiento de deuda para que en caso de que se mantenga en su situación de morosidad todo sea más fácil para nosotros.

 

Llevamos a cabo incluso, si nuestro cliente así lo quiere, una negociación sobre el importe final por obtener una solución pronta del conflicto.

 

Ahora bien, si todo esto falla, no nos queda otra opción que acudir a la vía judicial de lo cual nos encargamos, instando los procedimientos que la ley habilita al efecto:

Reclamación de impago por juicio verbal

El juicio verbal está regulado en el art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se prevé para los procedimientos que, independientemente de su cuantía, versen sobre:

 

  • Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
  • Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
  • Las que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario.
  • Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
  • Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
  • Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva.
  • Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la demolición o derribo de obra, edificio, árbol, columna o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causar daños a quien demande.
  • Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
  • Las que soliciten alimentos debidos por disposición legal o por otro título.
  • Las que supongan el ejercicio de la acción de rectificación de hechos inexactos y perjudiciales.
  • Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, sobre el incumplimiento por el comprador de las obligaciones derivadas de los contratos inscritos en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y formalizados en el modelo oficial establecido al efecto, al objeto de obtener una sentencia condenatoria que permita dirigir la ejecución exclusivamente sobre el bien o bienes adquiridos o financiados a plazos.
  • Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, sobre el incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero, de arrendamiento de bienes muebles, o de un contrato de venta a plazos con reserva de dominio, siempre que estén inscritos en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y formalizados en el modelo oficial establecido al efecto, mediante el ejercicio de una acción exclusivamente encaminada a obtener la inmediata entrega del bien al arrendador financiero, al arrendador o al vendedor o financiador en el lugar indicado en el contrato, previa declaración de resolución de éste, en su caso.
  • Las que supongan el ejercicio de la acción de cesación en defensa de los intereses colectivos y difusos de los consumidores y usuarios.
  • Las que pretendan la efectividad de los derechos reconocidos en el artículo 160 del Código Civil. En estos casos el juicio verbal se sustanciará con las peculiaridades dispuestas en el capítulo I del título I del libro IV de esta ley.
  • En caso de ser una materia excluida tanto del corolario anterior, como de las reflejadas en el art. 249.1 de la LEC, serán tramitadas por los cauces del juicio verbal aquellas demandas cuya cuantía no exceda de 6.000 €.

Reclamación de impago por juicio ordinario

Se decide por juicio ordinario, conforme refiere el artículo 249 de la LEC, independientemente de su cuantía:

 

  • Las demandas relativas a los derechos honoríficos de la persona.
  • Las demandas relativas del derecho al honor, a la intimidad y a la propia imagen y a las que pidan la tutela judicial efectiva de cualquier otro derecho fundamental.
  • Las que traten sobre la impugnación de los acuerdos sociales de las Juntas o Asambleas Generales o especiales de socios o de obligacionistas o por órganos colegiados de administración en entidades mercantiles.
  • Las demandas en materia de competencia desleal, defensa de la competencia, en aplicación de la Ley de Defensa de la Competencia, siempre que no traten sobre reclamaciones de cantidad.
  • Las demandas en las que se ejerciten acciones relativas a condiciones generales de contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia.
  • Las demandas que traten sobre asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, a no ser que se trate de una reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o desahucio, por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.
  • Las demandas que traten sobre una acción de retracto.
  • Y las que versan sobre las acciones de las Juntas de Propietarios, siempre que no sean reclamaciones exclusivamente sobre cantidades

Reclamación de impago por juicio monitorio

El procedimiento monitorio:

 

Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:

 

  • Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.
  • Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.
  • Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes.
    1. Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.
    2. Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.
Modelo de Demanda de Monitorio

Consejos para el cobro de deudas

Una de las vías que nuestros abogados expertos en reclamación de impagos recomiendan es acudir a la vía extrajudicial mediante la formalización de un acuerdo que contenga en primer lugar un reconocimiento de deuda, y en segundo lugar un calendario de pagos. Esta vía es sumamente eficaz si queremos ahorrar costes, tiempo y dinero, y además queremos garantizar el efectivo cobro. Es cierto que en esta vía extrajudicial de acuerdo se va a negociar aparte de la existencia de la deuda y su calendario de pago, la propia cantidad. Y es que a veces merece la pena hacer una pequeña quita a la cantidad que adeuda si en contrapartida obtenemos una rápida y efectiva solución al problema.

 

Para aquellos casos en los que no es posible llegar a estos acuerdos de pago, tendremos que ir al cobro judicial de deudas. Tendremos que instar cualquiera de los procedimientos declarativos que establecen la ley para que se reconozca el crédito y se condene a la parte contraria al pago correspondiente más los interese legales y costas judiciales (si procede). Será necesario en estos casos acreditar la existencia de la relación comercial o mercantil, recopilar Toda la documentación de que se disponga, como por ejemplo presupuestos aceptados, contratos, correos electrónicos intercambiados, albaranes, facturas etc.

 

Consulte en nuestro despacho de abogados en Madrid:

 

Lucas Franco abogados es garantía de éxito y confianza porque defendemos tus intereses como si fueran los nuestros. Más de 20 años de experiencia profesional nos avala.
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Arrendamientos

Los contratos de alquiler, si bien son una materia muy generalizada, son una fuente inagotable de problemas precisamente porque en muchas ocasiones las partes no cuentan con un buen asesoramiento legal.

 

El contrato de arrendamiento o locación es un contrato por el cual existe una relación bilateral entre las partes firmantes del contrato en el que una se obliga a poner a disposición de la otra un inmueble, ya sea de vivienda o de negocio, y la otra a pagar un precio o renta.

 

De forma poco habitual, se prevé la posibilidad de que pueda pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería)

 

Dada la complejidad no aparente de la materia, queremos hacer una propuesta de consejos para arrendador y arrendatario:

 

Consejos para el arrendador:

 

  • Siempre que se alquila un inmueble ya sea como vivienda o como uso de local o negocio, es necesario que el arrendador se asegure establecer en el contrato el estado en que se encuentra el inmueble en su continente y contenido, es decir, relativo al estado físico, situación administrativa (licencias etc…), así como los bienes que en el mismo se encuentran y que son objeto del alquiler. En este caso se debe hacer un inventario con fotografías.
  • Los contratos de arrendamiento deben establecer cláusulas en las que obligue al arrendador a contar con un seguro de responsabilidad civil. Por nuestra parte siempre tendremos que tener contratado un seguro de hogar con una cobertura suficiente al objeto que se arrienda, es decir, en caso de que se atiende un local de negocio con maquinaria debemos intentar contratar un seguro de local que cubra la maquinaria de la que va a hacer uso el arrendatario.
  • Nunca debemos mantener la titularidad de los suministros. El hecho que el arrendador tenga a su nombre un servicio o suministro nos va a atar a la buena fe del propio arrendatario, pues si éste no nos terminase de pagar el servicio contratado no podemos más que seguir pagando y reclamar judicialmente el gasto. No podemos forzar el corte de suministro pues ello podría suponer un comportamiento delictivo por coacciones.
  • Todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito. Pese a que los contratos verbales son una forma de contratar válida en derecho, estamos ante una materia que requiere y precisa que sea regulada de forma precisa por las diversas connotaciones de sus cláusulas y la facilidad de conflicto entre las partes. Si todo está escrito no cabe duda de cómo se regula y se disponen las obligaciones de las partes(puesta a disposición del bien, obligación de pago de renta, gastos de comunidad de propietarios, gastos de suministros, gastos de tasas e impuestos, el buen uso del inmueble etc.
  • Es preciso que la situación arrendaticia se comunique a la comunidad de propietarios, en concreto al Sr. Presidente y administrador, porque no podemos olvidar que el responsable legal del inmueble a efectos de terceros es el propietario del mismo, no su inquilino.
  • En caso de viviendas de uso de vivienda es necesario siempre prever, como cláusula contractual, que el arrendador podrá hacer uso del mismo, y por tanto rescindir el contrato, cuando lo necesite él o una persona de su familia.
  • Puede ser interesante poder conocer al posible inquilino, mediante consulta de los registros de impagados o pidiendo referencias o solicitando nóminas y verificando su posible solvencia.
  • Es conveniente dejar claro desde el principio el tema de los animales.

 

Consejos para el arrendatario:

 

  • Asegúrate que el contrato de alquiler se formaliza por escrito. Como ay hemos expuesto es la mejor vía para acreditar en qué modo y forma os obligáis cada una de las partes.
  • Cuando se recibe el inmueble, ya sea de local de negocio o de uso de vivienda, debemos asegurarnos de revisar estado de conservación del inmueble y el correcto funcionamiento de los suministros o aparatos eléctricos así como sobre la situación administrativa o urbanística correspondiente.
  • En caso de existir cualquier discrepancia sobre el inmueble comunícalo al arrendador de forma fehaciente, pues ello supondrá una garantía o bien para que éste lo repare o subsane, o bien para que no se te impute posteriormente los daños de los bienes como responsabilidad del arrendatario. No podemos olvidar que el inmueble y sus enseres se entienden recibidos en buen estado si nada se dice de contrario.
  • El propietario está obligado a realizar, sin derecho subir la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, excepto cuando el deterioro sea directamente imputable al inquilino.
  • Cerciorarte acerca de si la vivienda dispone de seguro de continente y/o contenido. En caso de carecer de dicho seguro es una buena opción negociar con el propietario la contratación del mismo y si este se niega es aconsejable plantearse por parte del arrendatario la contratación del seguro a su costa.
  • Consulta con un profesional cláusulas complicadas tales como arras, fianza, prórrogas, tanteo y retracto, subarriendo, opción a compra, etc.

Tipos de arrendamientos

1. Contrato de arrendamiento para uso de vivienda

 

Concepto:

 

El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea el satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, incluyendo el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, como así se indica en el Artículo 2 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

 

Desarrollo del concepto:

 

A la regulación del arrendamiento de vivienda se dedica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Título II y en los artículos 6 y siguientes.

 

En cuanto a la formalización del arrendamiento, las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, en este caso, se hará constar en el contrato:

 

  • La identidad de los contratantes.
  • La identificación de la finca arrendada.
  • La duración pactada.
  • La renta inicial del contrato.
  • Y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

 

Dicho arrendamiento genera una serie de derechos y obligaciones de las partes. Entre las obligaciones que tiene el arrendador, se encuentran las de entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato y conservación de la vivienda. Por parte del arrendatario las obligaciones serían, el pago de la renta estipulada, usar la vivienda con la debida diligencia y el deber de custodia de la cosa arrendada.

 

Resaltar que el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace hincapié en que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

 

Entre las cuestiones más problemáticas y que genera más dudas es la diferencia entre fianza y garantía. La fianza tiene lugar en el momento de la celebración o firma del contrato de arrendamiento, y por el cual, el inquilino está obligado a la prestación de fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta, la cual entregará al propietario de la vivienda.

 

El otro término al que debemos referirnos es a la garantía. El propietario puede exigir garantías adicionales, para el buen cumplimiento de las obligaciones del contrato. Las garantías adicionales son voluntarias, debiendo estar de acuerdo ambas partes. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía, siendo las más comunes las siguientes: depósitos, avales bancarios, seguros de impago de alquiler, entre otros.

 

El importe de las garantías adicionales, al igual que el de fianza, lo recibe y custodia el propietario y su devolución se efectúa a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que el inquilino hubiese cumplido todas las cláusulas del contrato.

 

No obstante si sigues teniendo dudas sobre cuál es la diferencia entre fianza, garantía y contrato de arrendamiento, nuestro despacho puede proporcionarte un servicio íntegro de defensa jurídica y servicios como: intermediación en la compraventa de inmuebles, alquiler de inmuebles, arrendamientos y propiedad horizontal, defensa de los derechos de inquilinos y propietarios o administración de fincas y comunidad de propietario

Modelo Contrato de Arrendamiento para Uso de Vivienda
2. Arrendamiento con opción a compra

 

Concepto:

 

El arrendamiento con opción a compra es configurado por la jurisprudencia como una relación atípica, porque no se encuentra regulado en ninguna ley, únicamente es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, y además las partes tienen que configurarlo cada vez conforme a su voluntad compleja.

 

También es un negocio jurídico complejo, porque está formado por dos contratos distintos pero vinculados, que generan cada uno de ellos una relación contractual plena entre las partes.

 

Estaríamos hablando de un tipo de contrato doble o mixto integrado por dos subcontratos. En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al arrendamiento y en el otro los aspectos relacionados con la opción de compra.

 

Desarrollo del concepto:

 

En la opción a compra hay que configurar tres aspectos básicos:

 

  1.  Objeto de la opción: Determinar sobre qué objeto se constituye la opción de compra (indicar el inmueble con el número de finca registral y las referencias catastrales).
  2. Plazo de ejercicio: El momento en el que podrá el arrendatario ejercitar la opción de compra. Hay que señalar que no hay plazos legales determinados, por lo que puede ser libremente acordado. Es vital marcar adecuadamente el plazo del arrendamiento y el plazo de ejercicio ya que, de lo contrario, podemos perder el derecho de opción.
  3. Precio de compra: Dicho precio tiene que ser determinado o determinable. Que pueda ser determinable, implica que no es necesario establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opción. También es muy aconsejable fijar fórmulas de actualización del precio a lo largo de los años.

 

Habría una serie de cuestiones a tener en cuenta y que son accesorias, pero que se pueden regular en dicho contrato de opción a compra:

 

  • Prima de la opción: El derecho de opción de compra puede ser gratuito o que haya que pagar un precio. Este precio es la prima o precio de la opción. Importante indicar que NO se trata del precio de compra del inmueble, sino del precio del derecho a comprar el inmueble. NO es obligatoria la aplicación de la misma al precio de compra, por lo que habrá que recogerlo expresamente.
  • Aplicación rentas al precio: NO hay obligación legal de que las rentas descuenten el precio, ni una proporción fija que sea obligatoria. Hay que regularlo claramente en el contrato y el arrendador tiene que recordar que no es una compraventa con pago aplazado.

 

Sentencias:

 

Podríamos destacar una serie de sentencias como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de febrero de 2000, en la que indica que “No puede ser indefinida la posibilidad de comprar por parte del titular de la opción” o la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil de 28 de abril de 2000, habla sobre los requisitos del contrato de opción de compra, “siendo tales requisitos no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra y que en la cláusula debatida se omitió por completo. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera a derecho dentro del mismo”.

Aunque el funcionamiento de la opción parece simple, al tener plena libertad de pactos hay que ser cautos con los modelos estándar, ya que pueden ser perjudiciales o tener una regulación insuficiente. Por ello recomendamos acudir a un abogado especializado para realizar una revisión exhaustiva y con ello evitar sorpresas inesperadas.

Modelo Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra
3. Contrato de arrendamiento por temporada

 

Definición:

 

Los arrendamientos celebrados por temporada, son un tipo «sui generis» de los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda, a los cuales se hace referencia en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

 

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

  1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
  2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

 

Desarrollo del concepto:

 

Los arrendamientos por temporada se regularán por lo dispuesto en los Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos urbanos, por lo acordado entre las partes y, en su defecto, por el Título III de los arrendamientos para unos distinto del de vivienda y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

Estos arrendamientos por temporada se caracterizan por destinarse a satisfacer una necesidad temporal de vivienda, por la amplia libertad de pacto que tienen las partes en el contrato para acordar aquello que estimen convenientes y porque el objeto de dicho contrato es sobre una edificación habitable. Los arrendamientos de temporada más comunes son, por temporada académica, de segunda residencia y de temporada vacacional.

 

Muy importante y cuestión a la que hay que estar atentos, es a una serie de arrendamientos que son complejos y los cuales no se regulan por la Ley de Arrendamiento Urbanos y que pueden generar confusión en una relación jurídica:

  • Contrato de hospedaje.
  • Alquiler de viviendas para uso turístico.
  • Arrendamiento de aprovechamiento por turno (mal llamada multipropiedad)

 

Sentencias:

 

Podemos destacar una serie de sentencias que califican y diferencian entre arrendamiento por temporada y de vivienda, así la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia 2/10/2012 “estima que en el caso sometido a enjuiciamiento las partes litigantes convinieron un contrato de arrendamiento fijando un término final de duración de naturaleza esencial, lo que desde luego nos sitúa ante un contrato de temporada, que acarrea como consecuencia que, una vez llegado el término de vencimiento pactado, procedía, como así interesó la parte actora en el escrito de demanda, la resolución del mismo, y el desalojo de la vivienda por el arrendatario”.

 

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1982, indica que “es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas”

 

No obstante y siempre atendiendo a la complejidad y variedad de este tipo de arrendamientos, recomendamos el estar siempre asesorados por expertos en materia de arrendamientos y contratos.

Modelo Contrato de Arrendamiento por Temporada

El deshaucio

Consiste en que el propietario, arrendador o titular de una herencia desaloje a un inquilino o arrendatario por causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato firmado entre las partes. Por tanto el desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por parte del arrendador de una finca o inmueble dada en arrendamiento y cuya finalidad es recuperar la posesión.

 

El arrendador puede alegar falta de pago de la mensualidad /mensualidades o de impagos como son los recibos de suministros, cuota de la comunidad, impuesto de bienes inmuebles (IBI) todo ello acordado en contrato con el arrendador.

 

Hay que decir que si existe contrato de arrendamiento este no es una excusa para la extinción del arrendamiento sino que es un medio procesal favorable a la resolución judicial, con ello el arrendador obtiene la expulsión del arrendatario de la cosa arrendada y por consiguiente la recuperación del bien, esto en términos procesales se denomina lanzamiento.

 

Dicho todo ello esta acción de desahucio es la que produce la resolución del contrato de arrendamiento y por tanto la posesión del inmueble.

 

Las causas del desahucio judicial vienen recogidas en el artículo 1569 del Código Civil: “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.2.ª Falta de pago en el precio convenido.3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555”.

 

Para poder realizar un desahucio debemos fijarnos en las siguientes causas:

  • Por la falta de pago del alquiler o por cantidades asimilables a la misma.
  • Por terminación del contrato o que se encuentre en situación de precario(es aquel individuo que habita una finca sin ser el propietario, ni tener contrato de alquiler u otra legitimación por lo tanto lo utiliza de forma gratuita)
Arrendamiento con opción a compra

 

Concepto:

 

El arrendamiento con opción a compra es configurado por la jurisprudencia como una relación atípica, porque no se encuentra regulado en ninguna ley, únicamente es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, y además las partes tienen que configurarlo cada vez conforme a su voluntad compleja.

 

También es un negocio jurídico complejo, porque está formado por dos contratos distintos pero vinculados, que generan cada uno de ellos una relación contractual plena entre las partes.

 

Estaríamos hablando de un tipo de contrato doble o mixto integrado por dos subcontratos. En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al arrendamiento y en el otro los aspectos relacionados con la opción de compra.

 

Desarrollo del concepto:

 

En la opción a compra hay que configurar tres aspectos básicos:

 

  1.  Objeto de la opción: Determinar sobre qué objeto se constituye la opción de compra (indicar el inmueble con el número de finca registral y las referencias catastrales).
  2. Plazo de ejercicio: El momento en el que podrá el arrendatario ejercitar la opción de compra. Hay que señalar que no hay plazos legales determinados, por lo que puede ser libremente acordado. Es vital marcar adecuadamente el plazo del arrendamiento y el plazo de ejercicio ya que, de lo contrario, podemos perder el derecho de opción.
  3. Precio de compra: Dicho precio tiene que ser determinado o determinable. Que pueda ser determinable, implica que no es necesario establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opción. También es muy aconsejable fijar fórmulas de actualización del precio a lo largo de los años.

 

Habría una serie de cuestiones a tener en cuenta y que son accesorias, pero que se pueden regular en dicho contrato de opción a compra:

 

  • Prima de la opción: El derecho de opción de compra puede ser gratuito o que haya que pagar un precio. Este precio es la prima o precio de la opción. Importante indicar que NO se trata del precio de compra del inmueble, sino del precio del derecho a comprar el inmueble. NO es obligatoria la aplicación de la misma al precio de compra, por lo que habrá que recogerlo expresamente.
  • Aplicación rentas al precio: NO hay obligación legal de que las rentas descuenten el precio, ni una proporción fija que sea obligatoria. Hay que regularlo claramente en el contrato y el arrendador tiene que recordar que no es una compraventa con pago aplazado.

 

Sentencias:

 

Podríamos destacar una serie de sentencias como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de febrero de 2000, en la que indica que “No puede ser indefinida la posibilidad de comprar por parte del titular de la opción” o la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil de 28 de abril de 2000, habla sobre los requisitos del contrato de opción de compra, “siendo tales requisitos no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra y que en la cláusula debatida se omitió por completo. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera a derecho dentro del mismo”.

Aunque el funcionamiento de la opción parece simple, al tener plena libertad de pactos hay que ser cautos con los modelos estándar, ya que pueden ser perjudiciales o tener una regulación insuficiente. Por ello recomendamos acudir a un abogado especializado para realizar una revisión exhaustiva y con ello evitar sorpresas inesperadas.

Contrato de arrendamiento por temporada

 

Definición:

 

Los arrendamientos celebrados por temporada, son un tipo «sui generis» de los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda, a los cuales se hace referencia en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

 

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

  1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
  2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

 

Desarrollo del concepto:

 

Los arrendamientos por temporada se regularán por lo dispuesto en los Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos urbanos, por lo acordado entre las partes y, en su defecto, por el Título III de los arrendamientos para unos distinto del de vivienda y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

Estos arrendamientos por temporada se caracterizan por destinarse a satisfacer una necesidad temporal de vivienda, por la amplia libertad de pacto que tienen las partes en el contrato para acordar aquello que estimen convenientes y porque el objeto de dicho contrato es sobre una edificación habitable. Los arrendamientos de temporada más comunes son, por temporada académica, de segunda residencia y de temporada vacacional.

 

Muy importante y cuestión a la que hay que estar atentos, es a una serie de arrendamientos que son complejos y los cuales no se regulan por la Ley de Arrendamiento Urbanos y que pueden generar confusión en una relación jurídica:

  • Contrato de hospedaje.
  • Alquiler de viviendas para uso turístico.
  • Arrendamiento de aprovechamiento por turno (mal llamada multipropiedad)

 

Sentencias:

 

Podemos destacar una serie de sentencias que califican y diferencian entre arrendamiento por temporada y de vivienda, así la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia 2/10/2012 “estima que en el caso sometido a enjuiciamiento las partes litigantes convinieron un contrato de arrendamiento fijando un término final de duración de naturaleza esencial, lo que desde luego nos sitúa ante un contrato de temporada, que acarrea como consecuencia que, una vez llegado el término de vencimiento pactado, procedía, como así interesó la parte actora en el escrito de demanda, la resolución del mismo, y el desalojo de la vivienda por el arrendatario”.

 

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1982, indica que “es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas”

 

No obstante y siempre atendiendo a la complejidad y variedad de este tipo de arrendamientos, recomendamos el estar siempre asesorados por expertos en materia de arrendamientos y contratos.