El contrato de compraventa, la promesa y figuras afines

¿Puedo exigir el cumplimiento del contrato de compraventa?, ¿el precontrato de venta es vinculante?, ¿en qué consiste una promesa de venta?

Audiencia Provincial de Lugo (Sentencia n.º 70/2022, 31 de enero de 2022)

La Audiencia Provincial de Lugo, en su Sentencia n.º 70/2022 del 31 de enero de 2022, establece que el precontrato “responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior”. Esta caracterización fundamental sitúa al precontrato como un paso preliminar pero vinculante en la formación contractual.

Esta misma sentencia destaca un elemento esencial para probar la existencia del precontrato bilateral de compraventa: “El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional”. Esta distinción resulta crucial, ya que establece claramente que sin la determinación precisa del objeto y del precio, no puede considerarse la existencia de un precontrato con eficacia jurídica.

Tribunal Supremo (Sentencia n.º 1006/2008, 24 de octubre de 2008)

El Tribunal Supremo, en su Sentencia n.º 1006/2008 del 24 de octubre de 2008, aporta elementos adicionales al caracterizar el precontrato como una “promesa de vender o comprar, regulada en el artículo 1451 del Código Civil”. Esta sentencia añade un componente temporal al señalar que las partes deben comprometerse “a ejecutar los términos del presente precontrato antes del día [determinado], prorrogable por acuerdo entre ellas”. Esto indica que el establecimiento de un plazo para la ejecución del contrato definitivo constituye un elemento probatorio relevante para demostrar la existencia del precontrato.

Esta misma sentencia del Tribunal Supremo aborda las consecuencias del incumplimiento, indicando que “no existiendo acuerdo de las partes para tenerlo por resuelto, ni una decisión judicial que refrendara como ajustada a Derecho la resolución unilateral, la parte vendedora incurrió con su decisión en un claro incumplimiento contractual que debía dar lugar a devolver la suma percibida […] en garantía del cumplimiento y a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al comprador”. Esta afirmación refuerza la naturaleza vinculante del precontrato y las consecuencias jurídicas de su incumplimiento.

Audiencia Provincial de Burgos (Sentencia n.º 38/2018, 20 de febrero de 2018)

La Audiencia Provincial de Burgos, en su Sentencia n.º 38/2018 del 20 de febrero de 2018, citando jurisprudencia del Tribunal Supremo, proporciona una distinción clave entre el precontrato y el contrato definitivo: “La Sentencia de 5 de octubre de 2005, en línea con la doctrina consolidada de esta Sala, diferencia el precontrato de compraventa del definitivo, constituyendo el precontrato ‘una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquel y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado.

Así, se distinguen dos fases:

• La primera fase , el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino solo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda.
• La segunda fase es la celebración del contrato preparado y es este el que producirá los efectos que le son propios’ «. Esta diferenciación es fundamental para entender el alcance y efectos del precontrato en el ordenamiento jurídico español.

Audiencia Provincial de Valencia (Sentencia n.º 13/2023, 18 de enero de 2023)

En cuanto a los aspectos probatorios, la Audiencia Provincial de Valencia, en su Sentencia n.º 13/2023 del 18 de enero de 2023, señala que “en virtud del artículo 217 de la LEC debería recaer sobre la parte actora la carga de probar aquellas circunstancias que fundamentan las acciones y pretensiones que ejercitan”. Esto implica que corresponde a quien alega la existencia del precontrato de compraventa la carga de probar los elementos esenciales que lo constituyen.

Requisitos para que el precontrato sea vinculante

Por tanto, es evidente que el precontrato resultará vinculante cuando se identifican de manera sistemática los elementos fundamentales para probar la existencia del precontrato:

• a) Que el precontrato es un contrato autónomo y diferenciado de los tratos preliminares y del contrato definitivo.
• b) Que tiene como rasgos distintivos:
  • i) Contener los elementos esenciales del contrato definitivo.
  • ii) Prefigurar la relación contractual definitiva.
  • iii) Tener una cierta indeterminación en sus elementos.
  • iv) Recoger una voluntad de vincularse contractualmente.

Esta enumeración concisa proporciona un marco claro para identificar los requisitos esenciales que deben probarse para establecer la existencia de un precontrato válido.

Elementos esenciales para probar la existencia del precontrato de compraventa

1. Determinación precisa del objeto del contrato de compraventa

El elemento probatorio fundamental para establecer la existencia de un precontrato de compraventa es la determinación precisa del objeto, que en el caso específico de la compraventa comprende dos componentes indispensables: la cosa vendida y el precio. Como establece la Sentencia del AP de Lugo, sección 1 (civil) n.º 70/2022 del 31 de enero de 2022, “El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado […] y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional”.

Esta distinción resulta crucial en la práctica jurídica, pues establece un criterio objetivo para diferenciar entre acuerdos preliminares sin valor vinculante (tratos previos) y precontratos con eficacia jurídica plena. La jurisprudencia es clara al establecer que la ausencia de estos elementos esenciales (cosa y precio) impide la calificación del acuerdo como precontrato.

Para probar la existencia del precontrato, debe quedar constancia documental o testimonial de que las partes han alcanzado un acuerdo definitivo sobre estos elementos esenciales, sin necesidad de negociaciones posteriores para su determinación.

2. Voluntad inequívoca de vinculación contractual

El segundo elemento probatorio esencial es la manifestación clara de la voluntad de las partes de vincularse jurídicamente. Esta voluntad debe distinguirse de los meros intercambios informativos o exploratorios propios de las negociaciones preliminares.

La prueba de esta voluntad puede derivarse de la redacción y términos empleados en el documento, del contexto de la negociación, o de actos concluyentes de las partes que demuestren su intención de quedar vinculadas por el acuerdo. La jurisprudencia ha valorado aspectos como el uso de expresiones imperativas, la firma de documentos formales, o incluso la entrega de cantidades a cuenta como indicios de esta voluntad vinculante.

3. Autonomía respecto a los tratos preliminares y al contrato de compraventa definitivo

Para probar la existencia de un precontrato válido, debe establecerse su naturaleza como acuerdo autónomo, diferenciado tanto de los simples tratos preliminares como del contrato definitivo que se proyecta celebrar.

Esta autonomía se manifiesta en que el precontrato genera sus propios efectos jurídicos, distintos de los que producirá el contrato definitivo. Como explica la Sentencia del AP de Burgos, sección 2 (civil) nº 38/2018 del 20 de febrero de 2018, citando jurisprudencia del Tribunal Supremo, el precontrato «no produce los efectos de éste [el contrato definitivo], como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado».

La prueba de esta autonomía requiere demostrar que las partes han superado la fase de negociación preliminar, alcanzando un acuerdo sobre los elementos esenciales, pero sin pretender producir los efectos propios del contrato definitivo.

4. Prefiguración de la relación contractual definitiva

El precontrato, para ser reconocido como tal, debe contener una configuración suficiente de la relación contractual que se pretende establecer definitivamente.

Esta prefiguración implica que del precontrato debe poder derivarse con claridad suficiente el contenido del futuro contrato, especialmente en lo relativo a sus elementos esenciales. No obstante, como sugiere la misma fuente al mencionar que el precontrato puede «Tener una cierta indeterminación en sus elementos», no todos los aspectos del contrato definitivo deben estar completamente determinados en el precontrato.

Para probar este elemento, debe demostrarse que el precontrato contiene una configuración suficiente de la relación contractual futura, permitiendo identificar sus características fundamentales sin necesidad de un nuevo acuerdo sobre los elementos esenciales.

5. Establecimiento de un plazo para la ejecución

Un elemento adicional que refuerza la identificación del precontrato es el establecimiento de un plazo para la celebración del contrato de compraventa definitivo. La Sentencia del TS nº 1006/2008 del 24 de octubre de 2008 hace referencia a un caso donde las partes se comprometían «a ejecutar los términos del presente precontrato antes del día 20 de septiembre de 1996, prorrogable por acuerdo entre ellas (pacto quinto)».

En términos probatorios, la existencia de un plazo establecido para la formalización del contrato definitivo constituye un indicio relevante de la naturaleza vinculante del acuerdo y de la voluntad de las partes de avanzar hacia la conclusión del negocio. Sin embargo, debe notarse que la jurisprudencia no ha establecido claramente si este elemento es imprescindible o meramente conveniente para la validez del precontrato.

6. Posibilidad de entregas a cuenta o garantías

Un elemento probatorio adicional, aunque no esencial en todos los casos, es la existencia de entregas a cuenta o garantías para asegurar el cumplimiento. La Sentencia del TS nº 1006/2008 del 24 de octubre de 2008 menciona un caso donde existía «una suma percibida (25 millones de pesetas) en garantía del cumplimiento» que debía ser devuelta en caso de incumplimiento del precontrato.

La existencia de estas entregas o garantías constituye un indicio significativo de la seriedad del compromiso y de la voluntad de las partes de vincularse jurídicamente, reforzando la distinción entre el precontrato y los meros tratos preliminares.

Distinción entre precontrato y figuras afines

Es importante destacar que existen figuras jurídicas afines al precontrato que pueden generar confusión en la práctica. Una de estas figuras es el contrato de opción de compra que se caracteriza como «un negocio jurídico atípico, no regulado expresamente por el Código Civil, consecuencia de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC)».

Aunque la opción de compra comparte características con el precontrato bilateral, presenta la particularidad de que «una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa», lo que lo distingue del precontrato bilateral donde ambas partes pueden exigirse mutuamente la celebración del contrato de compraventa definitivo.

Esta distinción puede resultar relevante en términos probatorios, pues para establecer la existencia de un precontrato bilateral debe demostrarse que ambas partes tienen «el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido», como indica la Sentencia del AP de Lugo, sección 1 (civil) nº 70/2022 del 31 de enero de 2022.

¿A quién corresponde la carga de la prueba?

Determinación de la carga de la prueba (AP Valencia, 13/2023)

Un aspecto procesal relevante es la determinación de quién debe probar la existencia del precontrato. La Sentencia del AP de Valencia, sección 6 (civil) nº 13/2023 del 18 de enero de 2023 establece claramente que «en virtud del artículo 217 de la LEC debería recaer sobre la parte actora la carga de probar aquellas circunstancias que fundamentan las acciones y pretensiones que ejercitan».

Aplicación práctica de la carga de la prueba

Esto implica que corresponde a quien alega la existencia del precontrato la carga de probar los elementos anteriormente descritos. Esta regla general adquiere especial relevancia en los casos donde existe controversia sobre la naturaleza del acuerdo alcanzado entre las partes, debiendo quien afirma la existencia del precontrato demostrar que se han superado los simples tratos preliminares y se ha alcanzado un acuerdo vinculante.

Elementos esenciales para acreditar el precontrato

Para probar la existencia de un precontrato de compraventa en España, resulta necesario demostrar la concurrencia de varios elementos fundamentales que lo distinguen tanto de los simples tratos preliminares como del contrato definitivo de compraventa.

Determinación del objeto y del precio

El elemento probatorio más esencial es la determinación precisa del objeto del contrato, que en el caso específico de la compraventa comprende la cosa vendida y el precio. Sin esta determinación, como establece claramente la jurisprudencia analizada, no existiría precontrato sino simples tratos previos sin eficacia obligacional.

Voluntad de vinculación y autonomía del precontrato

Junto a este elemento fundamental, debe probarse la voluntad inequívoca de las partes de vincularse jurídicamente, la autonomía del precontrato respecto a los tratos preliminares y al contrato definitivo, y la prefiguración suficiente de la relación contractual que se pretende establecer definitivamente.

Plazo y garantías como indicios adicionales

El establecimiento de un plazo para la celebración del contrato definitivo y la existencia de entregas a cuenta o garantías constituyen elementos adicionales que, si bien no son imprescindibles en todos los casos, refuerzan la identificación del acuerdo como precontrato vinculante.

Reglas procesales aplicables (art. 217 LEC)

En términos procesales, la carga de probar estos elementos recae sobre quien alega la existencia del precontrato, conforme a las reglas generales de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Relevancia práctica y consecuencias

La correcta identificación y acreditación de estos elementos resulta crucial en la práctica jurídica, pues determina la eficacia vinculante del acuerdo y las consecuencias de su incumplimiento, permitiendo distinguir entre compromisos jurídicamente exigibles y simples manifestaciones de intenciones sin trascendencia contractual.

Lucas Franco Abogados

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